图为一座位于加州约克维尔的现代住宅，拥有可持续的动力源。- 苏富比国际房地产公司Wine Country Brokerage

2021年是新冠疫情的第2年，海外楼市房价出人意料持续上涨；虽然大家不能出境游，但欧美各国楼价每月有新高，每季创纪录的消息，时时吸人眼球。那么，今年的楼市会怎样？在不久的将来边境开放之日，我们将面临一个怎样的海外楼市？

在全球各地有2.5万名经纪人的苏富比国际房地产最近推出一份报告，汇集了各国经纪人的近期楼市观察。苏富比是高端住宅经纪公司，服务对象以高净人群为主，而高净人群的消费动向，通常会向外传导。这份报告中提及到的一些词，近来在经纪人口中和媒体上频频出现，我觉得是一个独特的角度，让我们来看今年以及未来一段时间的楼市新动向。

二三线城市

疫情趋使居住在大城市的高净值人群来到了之前没有进入大众视野的一些地方，把这些地方变成了“网红”。这些城市通常是旅游度假地、或地处温暖阳光地区、物价实惠的中小型城市。有人把他们的度假屋变成了长期住所，有人去中小城市换成了大户型，使居家办公变得舒适和长期化。在美国和世界各地，这些城市的名字我们会越来越多地听到。

有哪些二三线城市进入了高净人群的眼界？在美国，北卡罗来纳州的阿什维尔，佛罗里达州墨西哥湾沿岸的那不勒斯和萨拉索塔，以及佛罗里达州东海岸的维罗、朱庇特、庞特维德拉和阿梅利亚岛等地区，呈现出了与全美第2套住房市场和度假区市场一致的销售模式，其销售额的同比增长在40%到高达80%之间，而美国全国市场则平均上涨20%左右。根据美国全国房地产经纪人协会的报告，从2019年到2020年，度假屋的销售增长了16%，而到2021年4月，销售量在过去12个月内增长了33%。

在欧洲，一些人们意想不到的地区成为了热点。苏富比国际房地产意大利公司的一位经纪人说："今年，我们注意到对卢卡和比萨省及其周边地区的需求有所增加。托斯卡纳的需求也有很大的增长，大湖区、伦巴第以及意大利南部的一些地区也是如此，特别是西西里和阿普利亚。西西里岛让人惊讶，它是整个国家最热门和最时尚的地方之一"。

数字币

苏富比的经纪人已经介入了数字币房产买卖交易，2022年，房产买卖双方将对数字币交易更加开放。

2021年5月，迈阿密的一套顶层公寓以相当于2250万美元的加密货币价格售出，成为头条新闻。9月，该房产再次进入市场，进行了一些装修，标价2800万美元。同样，房地产商会接受加密货币。

在布加勒斯特，罗马尼亚苏富比国际地产公司首席执行官莫妮卡-巴尔布（Monica Barbu）正在代理一个卖家，买家会接受加密货币来出售一个以流行艺术为主题的顶层公寓。她说，这是他们经手的第一个可以用比特币购买的豪华房产。

在纽约，位于中央公园半个街区外的一座石灰岩豪宅的卖家将接受加密货币。苏富比国际地产-曼哈顿东区经纪公司的高级全球房地产顾问Cathy Taub代表卖家，她说这不是她的客户第一次用加密货币交易。

不过，用数字币购房也有一些税务上的问题需要考量。"根据美国的税法，比特币被认为是财产，房地产也是。它不是现金支付，所以它是一种易货贸易，你用一种资产交换另一种资产。这两种资产都有税率，所以从税收角度来看，这并不方便。"从事数字币业务的纽约律师Max Dilendorf解释说。

2022年，随着买家和卖家都变得更加开放，更多企业可以为加密货币销售提供支持，或者接受混合货币。

目前，Dilendorf说，他问每一个与他在纽约市合作的房地产经纪人，为什么他们不以比特币列出价格。"这是一种营销手段，如果有人想用比特币支付，对卖家来说没有任何成本。为什么不以比特币定价呢？"

第二套房

高净值人士在疫情期间纷纷在度假地购置第二套住宅，他们在那儿坐等疫情结束再返回原来在大城市的家中。进入了2022年，这些住在第二套房中的人士情况如何？第二套房的市场如何？

经纪人反应说，这些高净值买家大部分还在当地呆着，毕竟他们不需要向一个老板天天汇报工作，他们可以呆在那儿继续工作。

有一部分人确实回去了，但是他们并不急于出手第二套房。以后说不定还会再来住一段时间避疫或遇到其他突发情况也说不定！

在欧洲，高净值外国买家不顾疫情，在法国蓝色海岸买房置业，有经纪人报告说，数百万美元的房产卖给了连房子没看见的外国买家。希腊苏富比国际地产公司发现，在希腊，2021年春季来自美国第二套房买家的咨询同比增长了60%。

经纪人反应说，许多最近搬到第二套房的买家发现这些风景优美的地方适宜长住。现在并没有出现购房者一窝蜂地放租房屋的情况，出租房市场还是很紧俏。

抗跌的城市

疫情使欧美居民逃向乡村和郊区，疫情早期，欧美大城市市中心区的楼价一度受到影响，虽然在2021年下半年，纽约和伦敦的楼价又回升到了疫情前的水准，但在东亚是另一番情景，富人们似乎无处可逃，他们留守在城内公寓中。

当疫情来袭时，富有的纽约人可以逃往汉普顿或棕榈滩，旧金山人可以前往海滩、沙漠或山区，但香港、新加坡和东京等城市并没有出现类似的戏剧性撤离。在许多亚洲国家，城市高楼大厦的生活是常态，而国内富豪们撤退的替代地点较少。

在日本，疫情期间一些海外投资者冲着日本经济稳定性过来买房，东京银座的List Sotheby's International Realty, Japan分公司经理Mugi Fukushima说。

新加坡楼市在疫情期间蓬勃发展，预计将继续看到财富的涌入，因为它以稳定、国际金融和作为投资者的安全港而闻名。而香港预计仍然能够依靠中国高净值个人的持续需求。

香港苏富比国际地产公司首席运营官Franky Cho说："在整个疫情期间，香港奢侈品市场的价格是稳定的，而且交易量一直在持续增长，"。

香港较新的豪华楼盘的销售尤其强劲，包括浅水湾深水湾道8号的一个单位创下了每平方英尺89,000港元的最高价格。

Cho认为， 其他国家推出的量化宽松政策和香港房地产的持续低供应也对交易量和价格的飙升产生了影响。

有道德的奢华

高净值买家不必处处计较成本，有时会在乎房产的环境影响，而这会推动ESG从投资界传到房产界。

开曼群岛苏富比国际房地产公司的销售合伙人 Jonathan Sparrow认为，绝大多数投资开曼群岛房产的买家都与该群岛有一些个人情感联系，这促使买家做出一些特定的ESG相关的购房决策，而这有可能产生有益的个人和社会影响。

Sparrow说，开曼群岛在过去5到10年中建造的大量房屋，都体现了房子对环境影响、保护和生态的强烈关注。

"私人房主和度假村开发商都愿意投入额外的资金来减少生态影响，"他说。"一个很好的例子是对海龟友好的滨水住宅照明，这种照明不会把新孵化的海龟吸引过来迷失方向，因为它们本来是跟随月光进入海洋的。"

Sparrow提到最近的一个创纪录的房屋销售，他认为这是可持续性和投资成功的结合。位于皮斯湾的梦想之海（The Sea of Dreams in Pease Bay ）是2021年的销售记录，其中包括一个10,000加仑的雨水蓄水池，为岛上最大的住宅游泳池之一提供服务。

"太阳能是加勒比海住宅的天然能源-提供清洁能源，"Sparrow补充说，"建筑方法和材料在我们的住宅中都得到了利用，以实现最大的效率和减少燃料消耗。"

苏富比的这份报告引述一位可持续发展专家说，年轻一代比他们的老一辈更致力于可持续发展，可持续投资的趋势会在世界各地增加，年轻的投资者有比以往更多的可持续投资基金可供选择。