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从杭州官方的业主自挂房源联想到美国的MLS

 

这几天购房人和房产界都在热议杭州市住房保障和房产管理局在其二手房服务平台正式上线了业主自主挂牌房源一事。网民评论中大声叫好者有之,希望在全国推广者有之,大有天下苦于不良中介久矣的意思。

 

网民反应的背后折射的是中介行业的乱象,其中电话骚扰、中介费高与房源信息不实是几个“痛点”。 杭州房管部门政府此举能否解决这些痛点,值得期待,值得观察。

 

房源信息的交流、发布和推广,已经发展成了一大行业,而这个行业今天已经快速地数字化了,比如居外网(juwai.com)就是一家创始于2011年的全球首家中文海外房源平台,目前有在线房源500多万条,来自世界110个国家和地区,其中美国房源最多,达100万条,这跟美国房产交易活跃程度有关,也跟美国成熟的房源信息的收集和发布制度有关。

 

这让人联想到在房产业界尽人皆知的、起源于美国而流行在世界多个国家的多重房源发布服务MLS)系统。

 

什么是MLS?

 

据美国全美经纪人协会NAR介绍,在100多年前,美国的房产经纪人们常会在经纪公司办公室一起碰面,互相打听各自的房源信息,这样自然而然地在经纪人之间达成了一种共识,即你帮我找到买家,我跟你分享卖家付给我的代理佣金。一个经纪人之间相互分享房源,共享代理费的机制就慢慢形成了。

 

现代的MLS已经是一个个数据库了,全美各地大约有800MLS。经纪人加入本地某个MLS, 他(她)手动往这个数据库输入受卖家委托出售的房产的各种信息,让MLS内的所有纪经人知晓,这样大大加快了房产销售周转的效率,体现了“我为人人,人人为我”的意思!

 

这样一来,一个城东的独立经纪人如果手头有买家或卖家资源,就也可以在同一个MLS系统里与城西的大经纪公司的经纪人合作做成房产销售生意了。

 

这个MLS的信息并不对外公开,只有通过注册申请批准并付费加入的持牌经纪人才可以使用及接入。如今大多数经纪人也有自己的网站或社交媒体,他们也可以在上面发布MLS上面的部分可以公开的房源信息,不过其中不含业主个人隐私等敏感信息。美国的房产网站如Zillow等也从各MLS上导出可以公开的数据。居外网上的美国房源信息绝大多数的最初的来源也是美国的各MLS

 

简而言之,MLS就是房产经纪人的民间互助组织,经纪人自愿加入,分享房源,合作达成交易以共享佣金。MLS也指一个个房源数据库。MLS就象可乐这个词一样,指一个类别,不能注册为商标。美国有msl.com网站,但这个并不是一个MSL,只是一个房源网站!

 

 

房源发布是个专业活儿

 

MLS对房源信息的收集、发布和推广本身有非常严格的要求,要求之复杂一般外人几乎难以胜任。委托专业经纪人来打理房产出售这事,其实会事半功倍。这就相当于公关公司为企业客户打理媒体关系一样,他们最知道哪家媒体最合适发布什么样的信息。

 

在居外网挂牌的美国华人持牌经纪人Tracy Wu女士说,

 

“如业主自行发布房源信息,业主可能不能客观地反映房源的全部信息,如,业主可能不会清楚描述违章搭建的细节,而如果是经纪人发布,经纪人需要上门一一核实这些情况。持牌经纪人一般都有很强的动力去核实房源信息,因为一旦房源信息不实,发布房源的经纪人受到举报,则他们的执业牌照将受到影响!

 

“如果经纪人的房源描述有规范,如有夸大,系统会发出提示。

 

“经纪人的房源描述也不能有歧视用语,如说某某区是白人区,或欢迎/不欢迎同性恋人群之类。“

 

下图是Tracy分享的MLS系统上的一处已售待过户的一则房源的截图,让我们来感受一下长啥样-

 

 

 

 

 

MLS对经纪人的加入使用及发布房源有着严格要求,Tracy加入的这个加州的MLS列出的参与者的各项要求就有50多页,可见其管控严格,有兴趣者可访问:https://go.crmls.org/crmls-rules-and-regulations/

 

大家关心的一个问题是,如果一个经纪人盗用别人的房源信息来发布怎么办? 规则里有相关规定,大意是系统只认定一条房源属于一个经纪人,不能有第二个经纪人发布同一房源。经纪人发布房源前必须在系统中提交书面的业主委托文件。如有争议,经纪人之间必须先自行解决好房源归属的问题。

 

总之,经纪人参与MLS需要经过学习,可谓一点不省心,加州这个MLS就有如下规定:

 

参与者在获准加入MLS后的90天内完成不超过8个课时的MLS指导课程,该课程可由本人参加或通过远程方式参加。未能完成所要求的指导,将导致所有MLS权益的终止,除非申请人的服务中心或MLS批准延期。“

 

MLS也从美国流传到了不少国家,欧洲、亚洲一些国家和澳洲也有MLS。有意思的是,英国的MLS至今尚未完善,还没有出现多家经纪公司经纪人可以共享房源的、“中立”的MLS系统,而德国和法国没有MLS,经常有美国经纪人招怨到欧洲买卖房子不如在美国方便有效。

 

中国房产经纪业界无疑将探索出适合自己的房源信息处理方式,毕竟中国人把房产看成是最重要的财产。

 

 

 

 



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