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英国学区房溢价 今年又涨了

据英国刚发布的一项研究,英国英格兰的优质小学周边房溢价,今年比去年有微涨。而去年有一份报告揭示,英格兰的小学学区房溢价在2008-2018年间,曾小有下降。

 

本月英国学校新学期开始,英国房产咨询公司莱坊(Knight & Frank)在月初发布一份研究指出,今年全英格兰优质小学的学区房溢价为11%,即被评为优质公立小学一公里范围内的房价比一公里以外的平均房价高出11%,而去年这个溢价是10%

 

原来,疫情期间虽然有不少英国人搬到郊区寻求更大的空间,有孩子的家庭要比往年更加愿意为孩子上好学校多付出学区房钱!

 

伦敦由于好学校多,所以学区房溢价并不高,为2%,当然伦敦房价本来已经不低。溢价最高的地区是中英格兰东北部地区(North East)达18%,说明该地区好学校不够多,教育资源不够平均。

 

上图为英格兰各地区优质小学学区房溢价。 资料来源:莱坊

 

 

英国普华永道(PWC)去年10月发布的一份研究报告揭示,公立学校越好,则周边房价越贵,公立学校越差,则周边房价越便宜。在全英格兰,公立小学排名前10%学校1公里内的房价比此范围以外的房价平均贵27000英镑,溢价7%; 公立中学排名前10%学校范围内房价比外围贵25000英镑,溢价6%。排名最后10%的小学的周边房价相比外围房价要低5%,排名最后10%的中学周边房价低7%

 

同样地,这份报告也发现英格兰各地区学区房溢价极不平衡。伦敦和东英格兰(East of England)的小学学区房溢价最低,为5%。而在英格兰北部的Yorkshire and the Humber,溢价为12%。不过,由于伦敦房价本来就贵,学区房溢价为32000英镑。中学学区房溢价的地区差别更大,中英格兰西部(West Midlands),学区房溢价为18%,而东英格兰(East of England, 优质中学的学区房与非学区房之间没有差价!

 

可叹的是,在英国,学区房溢价越高的地方,人们的收入水平却越低。在小学学区房溢价最高的Yorkshire and the Humber,溢价占收入比例达96%,同样在英格兰最高。而在中学学区房溢价最高的中英格兰西部,溢价占收入比竟高达160%

 

而且,学区房溢价越高的地方,学位竞争也越激烈。在Yorkshire and the Humber24个孩子竞争一个优质公立学校的位子,在伦敦只有9个孩子竞争一个位子。

 

 

上图为英格兰各地区学区房溢价。来源:UK PWC.

 

英国学区房溢价过去十年稍有下降

 

令人稍感欣慰的是,PWC的报告也发现,从20082018,优质中学学区房溢价没有变化,但优质小学的学区房溢价有所下调,见下图黄色虚线。

 

这说明过去十年来,更多普通家庭可以送孩子去这些优质小学了。而排名最后的10%的中学附近的房价,从低8%拉高到低5%,显示这些学校的质量有所提高,教育资源得到了更平均分配。

 

如何降低学区房溢价?

 

 

学区房溢价让普通家庭的孩子上好学校的机会受限,使这些孩子的上升通道变窄,长此以往不利社会稳定。那么该怎么做?

 

英国的举措在以下三个方面,政府、大学和企业都有参与。

 

在教育政策上,政府可以增加对普通公立学校的投入,让更多教育资源平均分配。 政府可以扩大学区,在有提供交通支持的前提下引入考试入学,招收外围地区优秀学生入学。

 

在社会流动性政策上,鼓励企业和大学改变单纯靠分数录取学生的做法,纳入考试分数以外的其他考量标准。

 

在住房政策上,增加学校附近的平价房供应。另一方面,有这些名校附近都会有不少空房或老人居住的房子,政府可以多建小型优质的退休住宅吸引老人搬入,从而能释放一批住宅提供给低收入家庭租用。(在学区内租房也可以获得入学资格)

 

“理性的”学区房各国都有

 

莱坊的报告告诉我们,疫情后的学区房溢价稍有扩大,可见学区房溢价不太可能一时半会消除。考虑投资房产时,学区还将是一个考虑因素。

 

在居外网上的500万条全球房源中, 英国房源约1000条,近半数提及到房源处在好的学区(school district)”. 

 

另外,居外网现有美国房源现有100万条,其中在房源描述中明确提及到中文学区或英文”school district“的有15万条。

 

澳洲房源5.4万条,近一半的房源描述中提及学区school district

 

日本房源约1000条,其中850条房源介绍提及到了中文字眼学校; 在400则德国房源中,有200则在房源介绍中含有中文学校字眼。

 

学区房现象看来是个普遍存在,长期存在,毕竟一所好的学校与房产周边其他设施一样,会影响到房产需求,只要不走偏,学区房应该是无论在国内国外购房时要考虑的因素之一。

 

 

 

资料来源:

https://www.knightfrank.com/research/article/2021-09-02-properties-near-outstanding-primary-schools-cost-11-more-on-average?utm_campaign=1999547_Residential%20%E2%80%93%20Research%20%E2%80%93%20Morning%20Update%2003.09.2021&utm_medium=Email%20Marketing&utm_source=Dotmailer&dm_i=2P3K,16UUZ,7RH3JH,4LOH5,1

 

https://www.pwc.co.uk/economic-services/documents/how-state-school-performance-affects-house-prices-england.pdf

 

https://www.juwai.com/

 



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