几个关注点

• 过去一年来，我们一直建议买家在没有获得独立的评估和未来潜在的维修和补救费用的估计之前，不要购买南佛罗里达州高度超过10层和房齡30年以上的公寓单元房。

• 再发生建筑物倒塌的风险非常低，佛州规定40年以上的建筑需再次通过安检。有些公寓楼的业主委员会会疏忽这个规定，买家应关注公寓楼业委会是否称职。

• 对业主来说，真正的风险是财务风险。执法不严使得一些建筑推迟了花费不小但必要的维修或补救。

• 在新的政治环境下，我们期望法规得到认真执行，推迟了的工作会得到开展，而单位业主则需承担费用。

• 在这种情况下，个别单位的维修费用可能高达其房屋目前转售价值的50%。而一方面成本在上升，一方面他们面临着房价下降。

• 我们建议目前拥有此类建筑单位的业主要确定建筑的状况，并制定计划。如果你打算出售，我们建议你首先确保你的物业是在良好的维护状态下，否则有可能会卖出较低的价格。

• 不过那些维护良好的楼房的财务负担会较小，还可能是购买机会，毕竟有不少买家，现阶段会止步不前。

事件回放

Champlain Towers South是一个13层楼高、有136个单元的住宅建筑物，建于1981年，位于南佛罗里达州的Surfside市，该镇两面环水，距迈阿密市中心约16英里。

2021年6月24日晚，当居民在入睡中，该建筑有一半部分突然倒塌。迄今至少有60多人死亡，另有70多名居民仍然失踪，恐已遇难。目前，当局也已经拆除了该建筑未倒塌部分。

坍塌事件发生后，有消息显示，物业经理和负责执行建筑法规的政府官员对此类结构和维修问题的风险可能管理不善。

原因初探

导致Champlain Towers South倒塌的问题就像后来在附近另一栋建于1972年的北迈阿密海滩的Crestview Towers中发现的那样。在Champlain Towers South倒塌后，Crestview Towers的居民仅有一个小时的时间撤离他们的家。当局关闭了该建筑，因为其支撑结构出现了裂缝和腐蚀。

然而，大多数地区的建筑，即使是那些在20世纪70年代和80年代同时期建造的建筑，也没有显示类似的腐烂迹象。事实上，许多建筑维护得非常好，状况良好。

专家们得出结论，再有建筑物倒塌的可能性不大，一般来说，建筑质量是好的。虽然尚不清楚Champlain Towers South灾难的确切原因，但可能是因为支撑柱和墙壁的必要维护工作没有完成。此次事故凸显了良好监督的重要性，政府官员应确保法规得到贯彻执行。

佛罗里达州的建筑法规是全国最严格的法规之一，但近年来的执行情况似乎有所松懈。这里的建筑物被要求在40年后需进行再次检查，但一些建筑物并没有向当局提交所需的检查证书，或发现了问题但却没有及时处理而无需承担后果。

《纽约时报》的研究显示，在迈阿密戴德县，有300多座楼其楼龄超过40年且至少有10层楼高。没有证据表明那个时代的高层建筑更容易出现结构或建筑问题，但由于最近的倒塌事件后人们的焦虑加剧，这些建筑确实面临更大的财务风险。

海滨老楼的维修负担

在现已拆除的Champlain Towers South公寓中，一套一室两卫、面积为1200平方英尺（约合110平方米）的公寓，在灾难发生前估计价值为430,500美元（约合278万元人民币），每月可出租2400美元（约合15, 000元人民币）。业主必须向公寓协会支付的维护和运营费用被列为每月650美元。2020年的年度物业税为1,673美元。 

但是据居外网房源显示，本地区新建公寓楼的售价可高达10万元人民币一平米。

像Champlain Towers South这样的海滨建筑由于年久失修、地面下沉和板条腐蚀而面临挑战。对于主要是由中产阶级构成的业主群来说，与自然力抗争的成本有时会高得吓人。

在离Champlain Towers South只有几条街的一栋大楼里，每个单元的业主都要承担大约2万美元的大楼维修费用。业主们每个月要支付350美元的费用，估计为期五年。

大楼和个别业主还面临着增加的保险费用。由于气候变化引起的风暴破坏的加剧，佛罗里达州的保险费率已经上升。现在，许多保险公司也要求提供证据，证明老建筑已经通过了最近的检查，以策安全。

公寓楼市场料不受影响

图为超高净值人群拥有的第二居所城市排行。资料来源Wealth X

根据Juwai IQI查询数据，南佛罗里达州是美国第14个最受中国买家欢迎的目的地。我们预计这种买家活动不会受到太大的影响。中国和其他亚洲买家更倾向于购买豪华大厦的新建单位，而不是需要更多维护和更难远距离管理的老式楼房单位。

迈阿密有近3600名高净值的第二居所业主，这比美国其他三个城市多，在世界范围内排名第五。

在2021年的前四个月，迈阿密-戴德县价格在100万美元以上的公寓的销售与一年前相比攀升了300%。价格较低的公寓销售量攀升了92%。

外国买家对南佛罗里达州的海景房有巨大的需求，目前我们不认为这种需求会受这一事件影响，毕竟，人们对住在大海边的向往是与身俱来的。