在居外网挂牌房源的韩国首尔经经人朴民先生，现在还住在他爸爸早年买下、首尔一座建于1920年、后来翻新过的住宅中。他记得在上世纪90年代，他爸爸把他们家的一部分，借给了一对有小孩子的年轻夫妇，两家人同处一个屋檐下，而厨房卫生间是分开的。朴民小时候也跟这家租客的小孩子一起玩。

这对夫妇是所谓“全租房”（Jeonse传贳房）租客，他们不需要付租金给朴家，只需把一笔钱，约等于房子市场价的60% - 80%，当作押金交给朴家，就可以住在他们家。租期的约定时间一般为两年，到期后，租客可以拿回这笔钱离开，也可以选择延期租住。

朴民说，他爸爸拿着这笔押金，来还银行的购房按揭，也就是说，他爸爸像当初不少韩国人一样，几乎不需要动用自己的钱，用银行贷款和租客的押金，就实现了购房上车。朴民说，现在，为买这座房子而向银行借的款，早就还清了。

全租房这种韩国独特的制度盛行于经济腾飞、住房需求旺盛的1960年代，  这是一个买家和租客可以双赢的独特的购房租房模式。据数据，在2021年，韩国70%的租房协议是全租房模式，另一份数据表明，年轻家庭中，高达80%的租户用这个模式。

这个模式让韩国人可以用很少的钱，就可以置业上车；更给不少年轻家庭提供了不用花太多钱就可以租房的便利。朴民说，尤其是在首尔江南地区的名校周边，这种租房模式相当常见，人们送孩子来读书，等孩子毕业后会搬走，等于免费住了几年学区房。

全租房模式的风险

就象金融投资一样，全租房这个模式不无风险。

去年以来，韩国房价大跌，去年年底，韩国全国房价比疫情时的高峰下跌40%。楼市下跌，这在几十年来一直上涨的韩国楼市中是罕见的，人们猝不及防。有业主没有了收入，无法偿还租客押金，导致房子被银行收去拍卖。对于用这个模式花小钱用杠杆来购房的人来说，下跌的楼市无疑是个灾难。

签署全租房协议，可以用保险来覆盖吗？

朴民说，有相应的保险产品，不过，如果签保险协议，业主也需要付相应的保费，所以有些业主不情愿，这造成有不少全租房协议不受保险保护。不过，朴民补充，不久后，政府将会规定全租房协议必须强制上保险。

对韩国近期楼市，朴民持悲观看法。他认为现在韩国经济下滑，利率跟随美联储高企，在疫情期间韩国的低利率吸引了不少买家入场，但现在经济低迷，而利率上升，被高企的月供压得喘不过气的人不在少数。他预言，到今年9、10月份，会有不少业主拖欠按揭还款，届时将会是楼市的一个低谷。现在，由于恐慌情绪，也没人敢租全租房了。

不过，韩国楼市数据也显示，前几个月，韩国楼价的下降速度已经缓解，当地政府也有风声，在年底前将降息。

楼价下跌也是入场的好时机，朴民说，他也在计划像他爸爸一样，把房子租出一部分给一家租客，再用租客的押金作为无息贷款，去买一套自己的房子。毕竟，在首尔，不若在其他地方，房价跌得没那么狠，尤其是首尔的江南地区，房价还是抗跌的。

“在韩国文化中，一个男人结婚前必须要买房，这个压力不小，但对楼市是好事，而全租房也是一个好事。”朴民如此表示。

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- 题图为朴民先生在首尔的住宅，这是一座建于1920年，在上世纪90年代翻修过的多户型住宅 ，朴民全家拥有其中一层。

-  朴民在海外房产平台居外网上的房源展示：https://www.juwai.com/64252645.htm

-   本文提及的韩国全租房及韩国最新楼市信息出处：

https://koreajoongangdaily.joins.com/2020/08/17/business/economy/housing-rent-party-lawmaker-jeonse/20200817180300457.html

https://asiasociety.org/korea/renting-house-south-korea-jeonse

https://think.ing.com/articles/strong-headwinds-ahead-for-south-koreas-housing-market