8月中旬，一家叫“大农农业”的中国公司在柬埔寨宣布将对柬农业领域大举投资百亿美元，“投资项目总体规划有热带育种产业基地、饲草产业基地、木薯产业基地、养殖产业基地、大宗农产品仓储物流基地五大项目”。不料，几天后，柬农业部发言人称这家公司的投资消息为”不属实“。

居外IQI金边分公司负责人Chandy Mann说，“中国已是柬埔寨最大农业外资来源国，越来越多中国企业认识到柬埔寨农业投资机会，一来劳动力便宜，二来在柬生产或加工的产品，可以出口到任何国家。不过这家公司显然需要有当地经验的伙伴，如还没准备好投资就宣布，在柬埔寨人看来只会推高市场价格。” 

今年以来，居外IQI收到的来自中国企业对东南亚房地产的咨询量上升迅速，居外IQI集团在广东开设了首家线下“居外中心”，以便就近服务中国企业。中国企业出海东南亚，受地缘政治影响，呈现出什么新趋势?  这对房地产人是个新机会吗？

“河蚌相争，渔翁得利”

中国俗话说“河蚌相争，渔翁得利”。过去一两个月，中国和海外相继有媒体披露几项研究表明，中美两强的经贸竞争，具体来说，是美国对从中国进口产品施加的各种限制，意外，或并不意外地，使得东南亚国家作为中间国家受益良多，而中国与东南亚国家的经贸联系因美国的制裁而更加紧密。

北京大学国家发展研究院院长姚洋教授7月中旬在第一财经发表文章指出，

“中国的产业向外转移加强了中国和受转移国的联系。比如我们和东盟之间，在美国、欧洲市场上，东盟在不断替代我们出口。但另一方面，我们和东盟国家的互补性在增加，因为中国对他们的出口在增加，而且出口的是技术含量更高的产品，出口上了一个档次。在这种情况下，产业转移是互赢的过程。

总的来说，美国跟中国搞脱钩断链，反而促进了中国和其他国家的联系，一季度我们对欧美国家出口份额下降，但对亚非拉国家的出口大幅提高。"

国际媒体也注意到了这一现象，《经济学人》杂志8月份一份文章援引东盟数据说，在东盟监测的 97 个产品类别中，有 69 个产品类别的中国出口份额有所增加。电子产品出口是最大的类别，涵盖了从电池、工业炉到剪发器的所有产品。“今年前六个月，中国在印度尼西亚、马来西亚、泰国、菲律宾和越南的此类商品销售额增至 490 亿美元，与五年前相比增长了 80%。外国直接投资也有类似的情况，中国在东南亚重要国家的支出已经超过了美国。”

中国社科院的研究者从公开国际贸易数据中也观察到，2017年到2022年，中国对美国出口只增长三分之一，从4,300亿美元上升到5,800亿美元，同期，中国对东盟的出口增加了的近一倍，从2,800亿美元增长到5,700亿美元。

“狸猫换太子”

上述中国社科院的研究发现，自2019年以来，中国电子产品对东南亚出口的增加部分主要集中在下游产品，纺织服装产品出口的增加部分集中在中下游，说明纺织服装产业迁出发生在中下游两个环节，而电子产品外迁在下游的组装环节。

纺织服装、消费电子两个行业的例子都说明，中国与东南亚国家之间的在中游、下游的中间品贸易，可能会越来越重要。东盟国家的出口额中包含着越来越多属于中国的增加值。换句话说，东盟国家对美国和欧洲的增加的出口产品中，包括了越来越多的中国制造成分。

今年美国从中国进口明显下降，但东盟从中国进口快速上升，这抵消了美国方面的消极影响。合理的猜测是，东盟出口到美国的增加的产品，是简单加工重新包装的中国中间品。这出“狸猫换太子“的奇幻剧，其实是市场调节的结果：以中国工业体系之全，劳动力之高效，产品性价比之高，东南亚国家为美国供货，除了中国，上哪儿能找这么实惠靠谱的供应链呢？

而《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP)  更有助于中国与东盟的经贸连接深化。 2022年，中国对RCEP其他成员国进出口增速超过两位数的达8个，其中对印尼、新加坡、缅甸、柬埔寨、老挝进出口增速均超过20%。

这也部分解释了居外IQI发布的2023年第二季度商业地产询盘报告，报告发现今年印度尼西亚首次成为最受中国商业地产投资者关注的目标国。而在20年和21年，印尼处于榜单的第4位，除了印尼，马来西亚和泰国也受益于中国商业地产对外投资从美国转向东南亚这一趋势。

春江水暖鸭先知

春江水暖鸭先知，房地人天然地对房地产行情敏锐。 起源于马来西亚，在东南亚和中国等20国遍布经纪人网络的全球房产科技公司居外IQI，通过询盘和线下活动等渠道，已捕捉到了近来中国企业迅速增长的出海需求，除了已在广东开设的首个“居外中心”，居外IQI也希望未来三年在中国各地开设更多这样的中心。

在服务中国企业及其他国际企业迁往东南亚的过程中，居外IQI除了帮助购买工业用地，还运用当地经验为企业提供工业园区，工业生态系统，供应链，以及当地公用事业等各方面的信息，成了初到贵境的企业在当地的可依赖的伙伴。在企业迁到后，员工住宅租赁事宜，更是居外IQI作为房产经纪公司的擅长领域。 面对中国产业迁移东南亚，居外IQI迎来了新商机。

Chandy 今年上半年已多次来到中国，他说，“我们新上任的总理秋天将访问北京，届时，我也将再次前往北京去推广柬埔寨， 这一次，我将介绍柬埔寨农业投资机会，柬埔寨的稻米和坚果是东南亚第3大出口国，我相信农业投资对中国的意义与电子产品同样重大！”

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题图为居外柬埔寨团队参加2023年7月上海海外房产展会